Ипотека под строительство дома: полное руководство

Главные выводы: При выборе ипотеки под строительство важно учесть формат программы (с участком или без, ИЖС или СНТ), требования к земельному участку и дому, размер первоначального взноса, процентную ставку и возможность господдержки.

1. Виды программ ипотечного кредитования

|Программа|Ключевые особенности|Максимальная сумма|Срок кредита|Ставка от|Господдержка|
|—|—|—|—|—|—|
|ИЖС (с готовым участком)|Кредит на стройку под договор подряда; частиевое предоставление средств; маткапитал в качестве взноса|до 18 млн ₽1|1–20 лет1|от 10%1|нет|
|ИЖС (с покупкой участка)|Одновременное приобретение участка и стройка; эскроу-счёт; частями по заявлению|до 12 млн ₽ (регионы) — 12 млн ₽ (Москва)2|до 30 лет3|от 20,1%3|нет|
|Семейная ипотека|Снижение ставки для семей с детьми; частями; обязательный подряд|до 12 млн ₽ (МО, СПб) — 6 млн ₽ (регионы)2|до 30 лет4|от 2% для Дальневосточной2; от 5,8% по таунхаусам5|есть|
|IT-ипотека|Льготная ставка для сотрудников аккредитованных IT-компаний; без справок по зарплате в банк зарплатным клиентам|до 9 млн ₽ (регионы) — без лимита в Москве2|до 30 лет4|от 5,89% (агрегатор)5|есть|
|Дальневосточная/Арктическая|Судам поддержки от 2%; учитывать геозону строительства|до 9 млн ₽2|до 25 лет6|от 2%2|госпрограмма|

2. Требования к земельному участку

1. Категория земли — земли населённых пунктов с видом разрешённого использования ИЖС (для постоянной регистрации) или ЛПХ/СНТ (для дач)
2. Отсутствие обременений (залог, арест, судебные споры)
3. В документах Росреестра должно быть разрешение на строительство без дополнительного разрешения (для ИЖС) или с уведомлением властей (для СНТ)74

3. Требования к дому после строительства

• Площадь — не менее 50 м²
• Этажность — до 3 этажей, высота не более 20 м4
• Обязательные коммуникации: электричество, отопление, водоснабжение, канализация4
• Материалы стен любые (кирпич, газобетон, брус, СИП-панели и т. д.)

4. Условия программ ведущих банков

Газпромбанк1

• Сумма: 9,3–18 млн ₽
• Срок: до 20 лет (стройка до 24 мес)
• Ставка: 12,2–23% (со скидкой зарплатным клиентам – минус 2,3 п.п.)
• Взнос: от 20,01%
• Особенности: бесплатное оформление, обязательное страхование

ВТБ (личный кабинет)34

• Сумма: до 100 млн ₽ (участок+стройка); до 30–60 млн ₽ (стройка)
• Срок: до 30 лет
• Ставка: от 20,1%; по семейной – сниженная; IT-ипотека – льготная4
• Взнос: от 30%
• Особенности: онлайн-заявка через Госуслуги, решение за 2 минуты, виртуальная комната сделки

Банки.ру (агрегатор)5

• Самая низкая ставка: 5,8% (по таунхаусу)
• Первоначальный взнос: от 5%
• Предложений: 44 продукта от 84 банков

5. Пакет документов

|Документ|Назначение|Примечание|
|—|—|—|
|Паспорт РФ, СНИЛС|Идентификация|—|
|Справка 2-НДФЛ или выписки|Подтверждение дохода|За 12 мес; не требуется зарплатным клиентам1|
|Трудовая книжка или договор|Подтверждение занятости|За 3–12 мес стажа1|
|Кадастровый паспорт участка|Право на землю|—|
|Договор подряда/эскроу|Целевое назначение средств|—|
|Отчёт об оценке участка|Оценка стоимости земли|—|
|Согласие супруга/и|При совместной собственности|Только для залога участка1|
|Материнский капитал|Первоначальный взнос|При наличии сертификата|
|Доп. документы (ИТ-ипотека, семейная)|Льготные программы|Зависит от банка|

6. Этапы получения ипотеки

1. Выбор участка и проверка ВРИ и обременений4
2. Подбор подходящей программы (ИЖС, СНТ, семейная, IT-ипотека)2
3. Сбор документов и онлайн-заявка (через сайт банка или Госуслуги)4
4. Получение решения (от 2 минут до 7 дней)
5. Подписание договора купли-продажи участка и кредитного договора в банке или виртуально4
6. Перевод средств по траншам подрядчику

7. Советы по выбору и экономии

• Сравните предложения агрегаторов (Банки.ру, Сравни.ру) для поиска ставки от 5,8%58.
• Выберите программу с господдержкой (семейная, IT-ипотека, Дальневосточная) для снижения ставки до 2–3%28.
• Используйте зарплатный проект банка для скидок на ставку (до −2,3 п.п.)1.
• Подайте заявки сразу в несколько банков для конкурентного выбора (до 44 предложений)5.

Ипотека под строительство дома позволяет получить жильё по индивидуальному проекту и сэкономить на процентах при выборе льготных программ. Важно заранее подготовить документы, проверить участок и выбрать выгодное предложение с учётом своего бюджета и сроков строительства.