Ипотека Мурабаха — это форма финансирования покупки недвижимости по нормам шариата, при которой банк не выдает заем под проценты, а приобретает объект и перепродает его клиенту с фиксированной наценкой. Клиент выплачивает полную стоимость жилья равными платежами в рассрочку, без начисления процентов12.
Принцип работы
- Клиент выбирает квартиру или апартаменты.
- Банк выкупает объект у продавца или оформляет на него право требования (для новостроек).
- Банк и покупатель заключают договор купли-продажи с оговоренной наценкой (маржой), размер которой фиксируется в момент сделки.
- Покупатель вносит первоначальный взнос (от 20% стоимости) и выплачивает оставшуюся сумму по графику до 20 лет13.
- После полной выплаты банк снимает обременение, и недвижимость переходит полностью покупателю.
| Особенность | Обычная ипотека | Ипотека Мурабаха |
|---|---|---|
| Проценты | есть | нет |
| Договор | кредитный | купля-продажа с маржой |
| Размер платежей при досрочке | уменьшается | не меняется |
| Страхование жизни | обязательно | по желанию |
Условия и требования
- Гражданство РФ, возраст 18–75 лет (до окончания выплат)
- Первоначальный взнос — от 20% (Сбербанк — от 20,1%, Ак Барс — от 30,01%)4
- Сумма рассрочки — 300 000 – 100 000 000 ₽ (Ак Барс — от 500 000 ₽)
- Срок — до 20 лет
- Регион действия — Татарстан, Башкортостан, Дагестан, Чечня и ещё 11 субъектов РФ1
- Материнский капитал можно использовать для первоначального взноса и досрочного погашения3
Преимущества
- Абсолютная прозрачность общей суммы выплат без процентов1
- Соответствие принципам шариата, но доступно всем гражданам без подтверждения вероисповедания2
- Банк несет ответственность за юридическую чистоту и страхование жилья1
- Досрочное погашение без штрафов (но сумма не пересчитывается)3
Недостатки
- Существенная переплата из-за наценки (до 50% стоимости)1
- Ограниченный выбор объектов и регионов14
- Невозможность участия в льготных госпрограммах (семейная, сельская ипотека)
- Объемная проверка и длительные сроки оформления5
Рекомендации по оформлению
- Тщательно выбирайте объект: отсутствие процентов нивелируется более жесткими требованиями к недвижимости (юридическая чистота, эскроу-счета).
- Сравнивайте расчеты с традиционными программами: общая переплата по Мурабаха может оказаться выше5.
- Используйте маткапитал для снижения первоначального взноса.
- Планируйте досрочное погашение: оно не уменьшит общую сумму, но позволит быстрее снять обременение.
- Консультируйтесь с несколькими банками — условия аккредитации застройщиков и региональные льготы могут отличаться.
Часто задаваемые вопросы
1. Что такое Мурабаха?
Это сделка купли-продажи недвижимости с фиксированной наценкой, заменяющей проценты3.
2. Нужно ли подтверждать религию?
Нет, оформить ипотеку может любой гражданин РФ2.
3. Какой минимальный взнос?
От 20% (в некоторых банках — от 30%)4.
4. Можно ли продать квартиру до окончания выплат?
Нет, до полного погашения действует обременение, продажа невозможна без согласия банка.
5. Начисляются ли пени за просрочку?
В Сбербанке пени не начисляются, но заемщик делает пожертвование в благотворительный фонд1.
Реальные кейсы
1. Опыт Татарстана (Ак Барс Банк)
С момента запуска в 2019 г. банк выдал несколько сотен договоров Мурабаха с первоначальным взносом 10–80% и сроком до 25 лет. По итогам пилота процент просрочек составил менее 2%, а клиенты отмечали прозрачность условий6.
2. Башкортостан и Дагестан (Сбербанк)
В ноябре 2023 г. Сбербанк и Домклик запустили «Ипотеку Мурабаха» с ставкой 0% (наценка включена) на сумму до 100 млн ₽ сроком до 20 лет. Первые 50 сделок заключены за месяц, при этом средний взнос составил 30%7.
3. Аналитика Business-gazeta
При равных параметрах средний ежемесячный платеж по исламской ипотеке совпал с традиционным при ставке 15,6%, что связано с «вшитыми» процентами в цену жилья8.
Ипотека Мурабаха — оптимальный выбор для тех, кто ценит прозрачность и хочет жить по шариатским нормам, готов к высоким первоначальным вложениям и долгому оформлению сделки.
